Soy copropietario y no puedo usar mi propiedad

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“La cosa es de su dueño, sea quien fuera su poseedor”, el anterior principio general del derecho, alude con claridad que un poseedor no adquiere dominio de una cosa por no ser el propietario; Y delimita prístinamente el derecho de propiedad, frente al de posesión ¿Qué pasa con ese principio, cuando la posesión está absolutamente en un copropietario, sin que otro u otros copropietarios puedan poseerla?

Llevando lo anterior a un plano inmobiliario, es muy común que una casa sea poseída por un solo copropietario, bien porque fue producto de una herencia, de una compraventa en la que de manera tácita los compradores determinaron que uno solo la poseyera “para cuidarla” o por otra causa. El sentido común puede llevar al copropietario (no poseedor) a determinar entrar en la propiedad en el momento que así lo considere pertinente “total es mi casa también”, sin embargo esa acción, sin la voluntad del poseedor absoluto, lo llevará a incurrir en una transgresión a los derechos de posesión e intimidad y por tanto a los delitos de despojo o allanamiento.

Así debemos reafirmar que un copropietario está impedido a ingresar a su inmueble, si este es poseído absolutamente por diverso copropietario.

Surgirá entonces la pregunta ¿Qué debo hacer entonces?

Algún falto de conocimiento del tema diría que lo que procede es reivindicar el bien, no obstante es necesario establecer que dicha acción no puede intentarse en contra de un copropietario, pues para ejercer una acción derivada de la copropiedad, se requiere el concurso de todos los dueños, pero además no sería lógico ni jurídico quitarle la posesión a un propietario, para dársela a otro y menos si todo es de todos, sin saber que parte. Viene a robustecer este argumento la jurisprudencia dictada por nuestro Máximo Tribunal, en su Primera Sala, con rubro “ACCIÓN REIVINDICATORIA. IMPROCEDENCIA DE SU EJERCICIO ENTRE COPROPIETARIOS.1”

Descartada la acción reivindicatoria, lo primero que debemos saber es si el inmueble admite o no cómoda división, que es la partición de la cosa, estableciendo fracciones con igualdad de precio, forma y accesorios inherentes, sin causar detrimento al valor total del bien; Normalmente se refiere a terrenos carentes de construcción.

Si el inmueble admite cómoda división, lo que puede intentarse es la acción divisoria o terminación de la copropiedad, ello tendrá el efecto de dividir el terreno para establecer partes específicas en favor de los copropietarios y así establecer propiedad exclusiva. En caso de que el inmueble no admita cómoda división, el objetivo de esa acción será la venta del inmueble. En virtud de que los copropietarios gozan del derecho del tanto, tendrán preferencia para comprar el inmueble según precio de avalúo judicial, con lo que uno propondrá comprar la parte alícuota que le corresponde a otro copropietario, para adquirir la propiedad absoluta del inmueble.

Si no pueden ponerse de acuerdo en vender o comprar, el inmueble saldrá a remate vía edictos, para que lo adquiera cualquier interesado, si acontece que no puede venderse, el valor del inmueble se irá depreciando en futuras almonedas, hasta que salga a la venta; Este es un factor que los copropietarios deben valorar, pues a veces su obstinación, los llevará a la disminución de su inversión y patrimonio.

Una vez que se determina vender el inmueble, bien sea a algún copropietario o a un tercero, el juez ordenará firmar la escritura ante notario o lo hará él en su rebeldía.
Por lo anterior se recomienda:

1. Si va a adquirir en copropiedad algún inmueble, es muy importante que nunca deje la posesión absoluta en otro copropietario, resérvese siempre algún lugar, una llave, acuda periódicamente, deje objetos de los que pueda comprobar propiedad;
2. Si ya está en caso de haber dejado la posesión absoluta en su copropietario, intente de manera muy sutil solicitarle paso, lugar y posesión; Absténgase de ingresar al inmueble por propia autoridad;
3. Si va a adquirir un terreno que sea grande en copropiedad, puede solicitar se determine qué medidas y colindancias son las que le corresponden a usted o pida a su abogado de confianza le explique las implicaciones de constituir propiedad en condominio en vez de copropiedad;
4. Si ya está usted en un conflicto judicial derivado de la copropiedad, busque la posibilidad de llegar a un arreglo con su copropietario antes de afectar el valor real de su copropiedad;

A manera de corolario se recuerda que: “nadie puede ser obligado a permanecer en copropiedad”.

Referencias